§ 2. Общая долевая собственность

1. Содержание права общей долевой собственности складывается из долевых правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, а также из правомочий сособственников по распо­ряжению своими долями. Доли, определяющие объем правомочий каждого из участников, обычно известны в момент возникновения пра­воотношения общей собственности. Соглашением всех сособственни­ков может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от реального вклада в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК). Например, сособственники жилых и нежи­лых помещений в многоквартирном доме при заключении соглашения о долевом участии в содержании и ремонте здания, его инженерного оборудования и придомовой территории для расчета долей в собствен­ности на общие помещения дома, его несущие конструкции, оборудо­вание за основу берут размер общей площади помещений (жилых и нежилых), принадлежащих им на праве собственности (количество квадратных метров). Таким образом, расчетным путем устанавливают­ся доли в праве собственности на общее имущество дома. По условиям контракта о передаче Правительством г. Москвы инвестору-застрой­щику здания, находящегося в аварийном состоянии, для его рекон­струкции завершенный реконструкцией объект в целом принадлежит г. Москве и инвестору на праве общей собственности в равных долях. Вместе с тем предусмотрена возможность увеличения доли инвестора, если тот за счет использования современных проектных и технологи­ческих решений обеспечит ввод полезных площадей, больших, чем предполагалось ввести по контракту'.

В процессе использования общего имущества доли участников могут быть изменены по различным причинам. Например, один из участников передает свою долю другим, а сам выходит из состава субъ­ектов права собственности. В результате этого доли оставшихся увели­чиваются. Если сособственник за свой счет внес улучшения в общее имущество и они неотделимы без вреда для имущества, он имеет право требовать пересмотра размера долей, увеличения своей доли. Обяза­тельным условием для возникновения этого права является соблюде­ние установленного порядка использования общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК).

Не является улучшением общего имущества выполнение одним из сособственников за свой счет обычных обязанностей по текущему со-

^ Примерный контракт по реализации инвестиционного проекта на территории Центрального административного округа г. Москвы утиержден распоряжением Премье-li.i Пранительстна г. Москвы от 19 января 1994 г. № 88-РП.

320

держанию общего объекта, произведенных за других сособственников. Ведь каждый из них обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст. 249 ГК). Соответственно, если их соглашением не предусмотрено иное, затраты на содержание, издержки по общему имуществу возмещаются другими сособственниками тому из них, кто эти затраты произвел. Нельзя также считать улучшением общего имущества, если таковое сделано только в интересах того, кто работы по улучшению выполнил. Например, в комнате, реально выделенной в жилом доме одному из наследников-сособственников, обычные стекла окон заменены на пу­ленепробиваемые, установлены кодовые замки и произведены иные подобные работы, улучшающие условия пользования данной комна­той. Но если сособственник с согласия других установил в доме авто­номную отопительную систему, увеличил общую площадь дома за счет внутренней перепланировки, получив в установленном порядке разре­шение на такую перепланировку в местной администрации, он вправе требовать увеличения своей доли, если соглашением между сособст-веннпками не предусмотрено возмещение произведенных затрат в де­нежной форме. При возникновении разногласий: является ли улучше­ние общим, соблюден ли порядок использования общего имущества сделавшим улучшение лицом и соответственно возникло ли право на увеличение доли — спор рассматривается судом. Отделимые улучше­ния общей вещи, если иное не установлено соглашением, поступают в собственность того из участников, который их произвел (п. 3 ст. 245 ГК).

2. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников. При недостижении согласия спор решается судом, который и устанавливает порядок использования вещи (п. 1 ст. 247 ГК). В результате соглашения или решения суда может быть установлено, какой конкретно частью объекта недвижи­мости будут владеть лица, осуществившие принадлежащее им право требовать предоставления реальной части имущества во владение и в пользование в соответствии с их долей. Раздела (выдела) общей собст­венности при этом не происходит. Если, например, часть здания, реаль­но выделенная в пользование сособственнику, будет уничтожена пожа­ром, доли участников общей собственности не изменяются. Они могут устанавливать порядок владения и пользования сохранившейся час­тью здания соразмерно их долям.

Предоставление во владение и пользование лица конкретной части общего имущества не означает возникновения иного, кроме права соб­ственности, вещного права, как это иногда утверждается1. Речь идет об

См.: Гражданское нраио. СПб.. 1996. Ч. 1. С. 384.

321

осуществлении права собственности, в конструировании же какого-то производного вещного права нет необходимости.

Режим использования общего имущества участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) устанав­ливается сторонами в договоре. Осуществляя владение имуществом, товарищи могут поручить ведение бухгалтерского учета общей собст­венности одному из участвующих в договоре юридических лиц (ст. 1043 ГК).

3. Распоряжение общим имуществом производится по согласию всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК). Однако в отличие от споров по поводу владения и пользования общей вещью, рассматриваемых судом, правомочия сособственников по распоряжению ею решаются исклю­чительно ими самими и суду такие споры неподведомственны. Участ­ники общей собственности могут продать вещь, подарить другому лицу, иным образом распорядиться ею.

В результате акта распоряжения общей вещью право данных сособ­ственников на вещь, как правило, прекращается. Но сособственники могут передать общее имущество только в пользование, например по договору аренды, сохранив при этом право общей собственности на него.

Распоряжаться имуществом в целях достижения результата, пред­усмотренного договором о совместной деятельности, может любой из товарищей, если только договором не установлено, что сделки совер­шаются отдельными участниками либо ими всеми и с их общего со­гласия (ст. 1044 ГК). Полномочия по распоряжению имуществом перед третьими лицами подтверждаются при этом доверенностью сто­рон договора или самим письменным договором простого товари­щества.

4. Каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, иным образом распорядиться ею (п. 2 ст. 246 ГК). На это согласия других сособственников не требуется. При отчуждении доли по дого­вору купли-продажи или мены постороннему лицу остальные сособст-венннки имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продастся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).

Продавец доли обязан в письменной форме известить сособствен­ников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении указываются цена продажи и другие условия. Если произ­водится мена доли, в извещении указывается иной, вместо денег, экви­валент. В качестве эквивалента мены могут выступать вещи, пенные бумаги, имущественные права. Конечно, реально сособственники смо-

322

гут реализовать право преимущественной покупки, когда доля обмени­вается на вещи, определяемые родовыми признаками. В иных случаях воспользоваться преимуществом в приобретении сложно и, как прави­ло, невозможно.

Извещенные о продаже доли сособственники могут воспользовать­ся преимущественным правом покупки доли в праве на недвижимость в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней с момента получения извещения. Если они согласны приобрести долю, заключается договор, и, если сторонами не предусмотрено иное, право собственности на долю возникает с момента заключения договора (ст. 251 ГК), а на долю в собственности на недвижимость — с момента регистрации сделки об отчуждении доли. По истечении указанных сроков, в пределах которых сособственники не выразили намерения приобрести долю или предложили условия, не соответствующие объ­явленным им (например, по цене), продавец вправе продать свою долю любому лицу. Нарушение преимущественного права покупки может выразиться в том, что о продаже доли отчуждатель остальных участ­ников общей собственности не уведомляет вовсе, либо, не выждав истечения установленных в ст. 250 ГК сроков для ответа на извещение, продает долю постороннему лицу, либо фактически продает долю по цене более низкой, нежели та, которая была указана в извещении. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой из участников общей собственности имеет право в те­чение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По иным договорам (кроме купли-продажи и мены), а также при передаче доли по наследству сособст-венникам не предоставлено преимуществ в приобретении отчуждае­мой доли.

При продаже доли несособственнику в правоотношении общей соб­ственности изменяется лишь субъектный состав, изменения же разме­ра долей, их соотношения не происходит. Если же доля приобретается участником общей собственности, количество участников уменьшает­ся, а доля приобретателя возрастает за счет приращения купленной доли.

5. О распоряжении долей в общей собственности в период действия договора простого товарищества новый Гражданский кодекс не упоми­нает. Гражданский кодекс 1964 г. (ст. 436), Основы гражданского зако­нодательства 1991 г. (ст. 124) запрещали распоряжение долей одного из участников договора без согласия других. Хотя аналогичный запрет новый Гражданский кодекс и не предусматривает, однако он вытекает из существа отношений как лично-доверительных. Передача доли то­варища третьему лицу одновременно означала бы замещение его как

323

стороны договора другим лицом. Но смыслу ст. 1050 ГК такое замеще­ние возможно только с согласия остальных сособственников — участ­ников договора.

6. Доля собственников квартир на общее имущество многоквартир­ного дома не может быть самостоятельным предметом сделки, она в этом смысле сродни вещи — принадлежности, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК). С переходом права собственности на жилье к другому лицу автоматически переходит и право долевой собственнос­ти на общее имущество дома (п. 2 ст. 290 ГК). Продажа доли в праве собственности на квартиру осуществляется с соблюдением прав сособ­ственников этой квартиры на преимущественную покупку'.

7. Распорядиться своей долей сособственник может, потребовав предоставления ему части общего имущества, приходящейся на его долю, т.е. выдели имущества в натуре. Вопрос о выделе доли в имуще­стве решается соглашением всех сособствсннпков. Соглашение сособ­ственников о способе и об условиях выдела доли одному из них явля­ется правовой формой, в которой реализуется отказ от доли в праве собственности на общее имущество с приобретением права индивиду­альной собственности на конкретное имущество, выделяемое одному из сособственннков.

Выдел доли в натуре не прекращает отношения общей собственнос­ти (за исключением случая, когда сособственников двое). Остальные сособственники продолжают осуществление права общей собственнос­ти на имущество, уменьшенное в объеме, но их доли изменяются. На­пример, размер общей площади нежилого помещения 600 кв. м. Одно­му из троих участников, доли которых были равными, выделена в на­туре площадь в размере 200 кв.м в виде отдельного помещения. Имев­шие ранее по 1/3 доли в праве на общий объект становятся собствен­никами каждый по 1/2 доли в праве собственности на оставшийся общий объект.

Не всегда, однако, вещь может быть разделена или выделена из нее доля в натуре без причинения при этом несоразмерного ущерба иму­ществу. Сособственники в таком случае могут договориться об услови­ях приобретения доли одного из них за счет средств других. Доброволь­ное распоряжение долен путем ее продажи не означает выдела имуще­ства в натуре и регулируется нормами об отчуждении доли в праве (п. 2 ст. 246, ст. 251, а не ст. 252 ГК).

Выдел доли следует отличать от раздела общего имущества, когда все сособственники реализуют свое право на получение доли имущест-

[ Пункт 10 цостановдецця Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Pocci'iicKoii Федерации». ВВС РФ. 1993. М' 11.

324

ва в натуре. При разделе общего имущества каждый из бывших сособ­ственников становится единоличным собственником предоставленно­го ему имущества, а правоотношение общей собственности, как прави­ло, прекращается.

При разделе таких объектов, как жилые помещения в многоквар­тирном жилом доме в индивидуальную собственность отдельных лиц передаются квартиры в доме. ] 1ри этом собственникам квартир принад­лежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции здания (дома), механическое, электрическое, са-нитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК). Анало­гичным образом производится раздел между сособственниками нежи­лых помещений в жилых домах и зданиях нежилого фонда.

Если между сособственниками возникает спор о возможности вы­дела доли или раздела общего имущества, каждый из них может обра­титься в суд с иском о выделе в натуре причитающейся ему доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК).

При недопустимости раздела объекта в силу закона, или в случае его неделимости истец имеет право на выплату ему другими сособственни­ками стоимости его доли (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата стоимости доли по решению суда означает для участников общей собственности принуди­тельный выкуп доли лица, выходящего из правоотношения общей соб­ственности.

Надо подчеркнуть, что получение стоимости доли вместо имущест­ва в натуре — право, а не обязанность выделяющегося сособствешшка, что вытекает из п. 3 ст. 252 ГК. Между тем указанную корму иногда трактуют как право суда определять выделяющемуся собственнику де­нежную компенсацию без его согласия'. Денежная компенсация взамен доли по общему правилу возможна только с согласия выделяющегося собственника, что прямо вытекает из содержания ст. 252 ГК. Единст­венное исключение из принципа прекращения права общей собствен­ности по воле выходящего из него участника предусмотрено п. 4 ст. 252 ГК. В случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участ­ников общей собственности выплатить ему компенсацию и при отсут­ствии его согласия. О праве суда решить таким образом вопрос без согласия выделяющегося собственника говорится и в п. 36 постановле­ния Пленума Верховного Суда РФ и Пленумов Высшего Арбитражно­го Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с

См.: Комментарии части нерпой Гражданского кодекса Росснискок Федерации для предпринимателей. X')., 1995, С. 256.

325

применением части первой Гражданского кодекса Российской Федера­ции». Для того чтобы выяснить, имеет ли сособственник существенный интерес в использовании общего имущества, в указанном постановле­нии рекомендуется судам в каждом конкретном случае решать это на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, про­фессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и пр.' Соответственно с получением ком­пенсации утрачивается право на долю в общей собственности. Вместе с тем и это единственное исключение нельзя признать оправданным. В учебной литературе правильно отмечается, что норма, дающая возмож­ность суду исключать сособственника на числа участников прав общей собственности против его воли, наделяет суд несвойственной функ­цией: вместо защиты прав истца суд исключает его из состава субъектов общей собственности2.

8. Гражданский кодекс устанавливает условия, основания для вы­хода из договора простого товарищества (ст. 1051,1052), однако разде­ла, выдела имущества при наличии действующего в отношениях между остальными товарищами договора не предусматривает.

Это, конечно, не означает, что у прекратившего договор с другими товарищами лица автоматически прекращается право на долю в общей собственности. В этом случае должен быть применен порядок расчетов, указанный в договоре о совместной деятельности. Стороны могут пред­усмотреть, например, что до достижения сторонами цели договора или до истечения определенного срока имущество в натуре не делится, что прекращающий договорные отношения получит только денежную компенсацию в порядке и сроки, установленные договором. При пре­кращении договора простого товарищества между всеми участниками, например в результате расторжения договора по взаимному согласию, раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, производится в общем порядке, предусмотренном ст. 252 ГК.

9. Выдела доли имущества в натуре в целях обращения на него взыскания может потребовать от участников общей собственности кре­дитор одного из них. Такое требование он предъявляет при недостаточ­ности у должника иного имущества, не являющегося объектом общей собственности (ст. 255 ГК). Если сособствепиики возражают против выдела имущества, хотя это и возможно, а также при неделимости объекта, кредитор вправе обратиться к ним с предложением: к сособст-веннику-должинку — продать, а к другим участникам общей собствен­ности — купить его долго с тем, чтобы вырученные средства были обра-

1 ВВС РФ. 1996. №9.

2 См.: Гражданское нрано. СПб., 1996. Ч. 1. С. 386-387.

326

щепы в погашение долга. При этом закон требует, чтобы доля продава­лась по рыночной цене. В результате исполнения такой сделки креди­тор имеет возможность во внесудебном порядке получить от должника сумму долга (за счет вырученной стоимости доли). Продавший по тре­бованию кредитора свою долю сособственник из правоотношения общей собственности выбывает. При отказе сособственннков купить долю должника кредитор может обратиться в суд в целях обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем про­дажи этой доли с публичных торгов. Как явствует из ст. 255 ГК, с торгов продается именно доля в праве, а не имущество в натуре, выделенное решением суда в этих целях, как это иногда утверждается'. При прода­же с публичных торгов сособственники не имеют преимущественного права покупки (п. 1 ст. 250 ГК). Итогом продажи является вступление в правоотношение общей собственности другого лица взамен сособст-венника-должника. Кредитор же получает сумму долга от вырученной на торгах доли сособствениика-должника.

Сам кредитор не имеет права потребовать передачи ему доли в праве общей собственности в погашение долга перед ним одного из сособственников. Иное нарушило бы преимущественное право покуп­ки, имеющееся у участников общей собственности. Однако при их от­казе воспользоваться этим правом не исключена возможность соглаше­ния сособственника-должника с кредитором о приобретении послед­ним доли в праве и погашении таким образом долга. Такое соглашение, с одной стороны, не нарушает интересов сособственников: они были извещены о возможной продаже доли с публичных торгов и могли бы приобрести долго, пользуясь преимущественным правом покупки, а с другой — избавляет кредитора от обращения в суд и связанных с этим последствий. Если все же кредитор обратился в суд и доля продается с публичных торгов в порядке исполнения судебного решения, то при определенных условиях взыскателю должно быть предоставлено право оставить долю за собой (по аналогии со ст. 404 ГПК, предусматриваю­щей оставление объекта за кредитором в случае объявления торгов несостоявшимися).